Н едвижимое имущество, находящееся в собственности, собственник вправе подарить, продать, обменять, оставить в залог. Последнее актуально при необходимости получения кредита. Последний может быть ипотечным, целевым, стандартным денежным и т.д.
Залог недвижимого имущества оформляется соответствующим образом. Залоговые обязательства заемщика прописываются в договоре займа. Увы, достаточно часто финансовые документы заемщики читают без должного внимания к деталям. Отсюда и проблемы с возвратом залога.
Предмет залога: разрешенные и запрещенные объекты
Официально залог недвижимого имущества может быть оформлен в отношении земли, недр, сооружений, зданий, помещений. Главное требование – установленное и неоспоримое право собственности заемщика на залоговый объект.
Список имущества, которое может быть принято в залог, обширен. Но существуют и объекты, заложить которые невозможно. Правила, регламентирующие залоговую процедуру, установлены действующим законодательством.
Так, заложить имущество невозможно, если его размер меньше, чем минимально необходимый для осуществления конкретного вида деятельности. Не принимаются в качестве залога также участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении. Нельзя заложить арестованное недвижимое имущество, объект, выведенный из оборота.
Особенности залоговых кредитов
Все залоговые кредиты имеют ряд общих характеристик. Главное правило определяет степень ответственности заемщика по кредитным обязательствам. А отвечает он залоговым имуществом. В случае невозврата займа предмет залога выставляется на аукцион. После успешных торгов недвижимость переходит в собственность покупателя, средства от ее продажи – в счет кредитного долга заемщика. Если суммы не хватает для закрытия кредита, должнику вменяется обязанность покрыть недостачу.
Практика показывает, что большинство банковских кредитных договоров имеют кабальные условия для заемщиков. Интересы последних в случае отсутствия возможности отвечать по обязательствам никак не защищены. Но избежать серьезных финансовых потерь все же можно. На это работают две проверенные на практике схемы.
Защита интересов заемщика
Кредит под залог недвижимости – рисковая сделка. Защита интересов заемщика – дело рук его самого. Рациональнее всего в данном случае обратиться за помощью к профессиональным юристам. Они проведут экспертизу кредитного договора, разъяснят будущему заемщику все финансовые нюансы кредитных обязательств. При этом, если условия займа и залога являются односторонними (естественно, в пользу кредитора), вряд ли стоит рассчитывать на то, что банковская структура пойдет на изменение договора. Потенциальному заемщику остается решить, соглашаться ли на рисковый кредит или искать другие варианты решения финансовых проблем.
Вторая схема работает постфактум. Она предусматривает квалифицированную защиту интересов заемщика в досудебном и судебном процессе. Схема подбирается с учетом специфики каждого конкретного случая.