Соглашение, по которому физическое или юридическое лицо, муниципальный орган, субъект Федерации – собственник жилого помещения – передает другому лицу право временного владения или пользования помещением за определенную плату, называется договором коммерческого найма.
В нем участвуют две стороны – наймодатель и наниматель, который возлагает на себя обязанность использовать это помещение по назначению, регулярно вносить оплату и выполнять иные обязанности по договору. Нанимателем может быть только физическое лицо. Если подобный договор заключается юридическим лицом, то он считается договором аренды.
Данный вид договоров регулируется статьей 35 Гражданского кодекса. При этом выделяют два типа договоров коммерческого найма жилья: долгосрочный, на срок не более 5 лет, и краткосрочный, на срок не более 1 года. Если в тексте договора срок не указан, он по умолчанию считается заключенным на 5 лет.
Объекты договора:
Если жилое помещение находится в многоквартирном доме, то договор распространяется на часть общего имущества владельцев квартир: это электрическое, сантехническое и иное оборудование, а также общее помещение дома.
Наниматель обязан использовать жилье по назначению и гарантировать его сохранность. Если в договоре не указано иное, наниматель должен своевременно вносить оплату коммунальных платежей. Он также оплачивает право пользования (найм) и расходы по ремонту и содержанию помещения.
Размер площади, предоставляемой для коммерческого найма, не ограничен законом, в отличие от договоров социального найма. Отличие от соцнайма также состоит в том, что благоустроенность помещения не является обязательным условием. Кроме нанимателя проживать на данной площади могут и члены его семьи, но они не являются субъектами договора, имеют равные с нанимателем права, но не несут ответственности за помещение. Все проживающие должны быть перечислены в договоре. Если это не семья, а группа лиц, не связанных родством, они могут стать сонанимателями, заключив с разрешения наймодателя соглашение о солидарной ответственности. Данное положение не распространяется на несовершеннолетних.
Если во время срока действия договора происходит смена собственника жилого помещения, договор коммерческого найма не утрачивает силу – меняется только наймодатель. Таким образом закон защищает права нанимателя.
Замена нанимателя в договоре также возможна, например, в случае выбытия или смерти. Тогда субъектом договора становится совершеннолетнее дееспособное лицо, проживающее в данном помещении.
Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен в простой письменной форме или нотариально. Закон предоставляет нанимателю преимущественное право пролонгации долгосрочного договора. Не менее чем за 3 месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю пролонгировать договор или не продлевать его.
Оно возможно по взаимному согласию сторон, а также в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы: например, жилье в результате обстоятельств перешло в аварийное состояние и стало непригодным к проживанию.
Договор может быть расторгнут досрочно через суд, если наниматель использует помещение не по назначению, нарушает права соседей, не вносит плату или производит действия, приводящие к порче и разрушению жилья.
Часто по решению суда нанимателю дается один год, чтобы все нарушения были устранены. Если это не будет сделано, договор расторгается судом.
Экспертиза и разработка договоров
